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      房地產年中考:行業分化加劇 資金壓力上揚

      來源:第一財經日報
      時間:2018-07-26 09:24:04

      在行業一片肅殺氛圍中,房企們陸續發布2018年上半年業績預告。在過往1~2年銷售規模的高歌猛進和資金寬松的周期拖底下,主流房企大多能獲得不俗的業績,個別房企甚至獲得500%之巨的增長幅度。

      不過,大公司業績預增并不能完全掩蓋行業所面臨的隱憂。今年上半年,雖然房地產合同銷售金額和銷售面積依然獲得正向增長,但增速已出現較大程度下調。且在棚改政策的調整下,貨幣化安置的比例或將大幅降低,這將構成下半年三四線城市的銷售壓力。

      多重因素疊加之下,房地產企業的資金狀況已呈風聲鶴唳之勢。更為嚴峻的是,個別房地產企業已陷入經營不善之困境,導致違約現象時有發生。近日,上市公司中弘股份已經“爆雷”,多個項目銷售停滯,業績同比下滑4876.59%。

      房企業績兩重天

      7月23日晚,正榮地產(06158.HK)發布正面盈利預告,同日早上,融創發布正面盈利預告,當天收盤股價上漲3.72%。在近期發布預增公告的還有保利地產、招商蛇口、陽光城、中糧地產等房企。

      個別公司的增幅超過了100%。合肥城建預測,2018年1~6月歸母凈利潤的漲幅是400%~450%;中南建設歸母凈利潤增幅達160%~180%;陽光城的預期增長是189.5%~235.2%。

      預增的房企給出的理由普遍是集團已交付建筑面積的增加、平均售價大幅上漲及物業毛利增加、營業收入增加。過去一至兩年,房地產業高歌猛進,銷售金額向上拉升,同期行業處于寬松周期,融資成本普遍較低。這些因素促使行業凈利潤率回歸兩位數水平,如今在房企2018年中報上有所體現。

      不過,仍有不少企業陷入預減或虧損之地。近日,華聯控股、榮安地產、深物業A等多家公司今年上半年業績有所下降。而綠景控股、嘉凱城、中弘股份、海航投資等公司相繼發布預虧公告。

      其中,中弘股份因財務費用增加10億元、資產減值損失增加1億元、商業項目銷售停滯,住宅項目銷售也大幅下滑,導致公司房地產項目銷售利潤較去年同期大幅減少,預期虧損14億元,同比下滑4876.59%。

      申萬宏源7月20日數據顯示,60家發布中報業績預告的房企中,25家預增、7家扭虧、1家續盈,而首虧、續虧或預減的有22家,占比超過1/3。一名房地產資深評論員表示:“在過去兩年銷售業績支撐下,今年房企業績獲得正向增長的可能性較大,至少龍頭房企如此?!?/p>

      行業分化更突出

      國信證券的統計數據表明,2017年,中國房地產銷售TOP5和TOP10市場集中度分別為16.9%、24.1%,較2016年末分別提升了4和5.2個百分點,但對比美國的市場集中度,尚分別有6.7和9.1個百分點的差距。

      但2018年1~6月,中國TOP5和TOP10市場集中度進一步提升至21.37%和29.72%,已經接近美國水平。

      行業三巨頭的碧桂園、萬科、恒大又再刷新銷售紀錄。今年上半年,碧桂園已實現合同銷售金額4124.9億元,萬科實現3046.6億元,恒大實現合同銷售額3041.8億元,此三家加起來的合同銷售金額已突破萬億元。

      一家在港上市的房企融資負責人對第一財經表示:“今年上半年,房企融資較大,綜合融資成本也有所上漲,較去年提高約2~3個百分點?,F在基本只有龍頭房企能拿到錢,融資的集中度提升將反哺規模提升?!?/p>

      資金壓力下土地市場降溫

      如果說市場的逐步降溫對于房企的影響是緩慢呈現的,那么資金的收緊則是房企眼下的困局。

      “今年平均融資成本至少增加2%,你看今年土地拍賣市場,就明顯冷清了很多?!毙褫x集團副總裁兼財務中心總經理楊欣告訴記者。

      從土地投資節奏看,近期的土地降溫可見一斑。今年7月,蘇州7宗經營性土地進入限時競價階段,其中三種居住地塊未拍先流拍。該批地塊為蘇州市今年集中掛牌的第二批土地中的一部分。此前,蘇州土地市場曾一度火爆,如今導致多家開發商因為拿地過高一直項目滯銷。

      在合肥,最近2月有5宗居住土地流拍,曾經的樓市“四小龍”之一合肥,讓很多地產商深陷其中?!拔覀冊诤戏实捻椖恳恢蔽嬖谑稚?,開盤就虧損?!币晃挥碇薜禺a內部人士告訴記者。

      “融信的債券到期,我們也幫他們找一些中小銀行進行對接,希望城商行可以買一些債券,但是難度很大?!币晃蝗虣C構客戶經理告訴記者。

      此前,有一些小銀行依舊在監管下進行委托貸款操作,希望幫一些地產商融資。記者了解到,即便是TOP5地產商,也通過這樣的高融資方式進行融資,具體金額超過10億。

      “新力地產的很多項目也在尋求地產基金介入,但是我們評估后覺得銷售并不樂觀,不敢輕舉妄動?!币晃坏禺a基金從業者告訴記者。

      根據Wind資訊此前的統計,目前A股房地產2017年凈負債率超過200%的房企分別有:泛??毓?、華發股份、中南建設、金科股份、綠地控股等,H股凈負債率超過200%的房企有佳兆業。

      根據申萬宏源的一份報告,包含公司債、企業債、中期票據及定向工具的地產產業債務,2018年全年到期量總計為1949億元,其中三四季度為到期高峰,分別到期量高達932億、698億元。接下來2019年、2020年到期量更加龐大,每年增量都在1000億以上。

      海通證券債券研究員姜超宏認為,伴隨企業間分化越來越明顯,融資潮水過去后,個別企業的信用違約概率增加。

      經過了前兩年的大肆擴張,目前許多房企已然感受到運營的莫大壓力,從而不得不以價換量加速去庫存?!拔覀冾A計今年第四季度會是一個低谷,那個時候可能土地市場將進入冰點,也是一個窗口期?!币晃坏禺a高管告訴記者。

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