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      深圳“中介改革”背后:9個月關店642家,不吃差價怎么活下去?

      來源:中國新聞周刊
      時間:2021-11-24 14:43:58

      1、中介關店潮調查

      深圳市福田區百花三路,中宏地產門店的玻璃門上張貼一紙轉租公告,20多平方米的辦公區空蕩蕩,只有兩名房地產經紀人無所事事,默默瀏覽電腦,等待關店倒計時。
      近4個月,這家店沒有二手房成交,只有一些零散的租客單。一位經紀人告訴記者,一年前他有十多位同事,今年一半辭了職,有人回了老家,有的轉型賣新房、寫字樓,或干脆轉行做其他銷售。沒有成交量,每月接近4萬元的房租和水電費也成了重負,為節省開支,這家本土小型中介決定將該店與其他門店合并。
      這不是周邊關停的唯一房屋中介。僅在約300米長的路上,高峰時期有七八家中介門店、上百名房產經紀人,如今僅剩下三四家大型連鎖中介。百花三路位于深圳百花片區,被稱為深圳“最強學區”,對房地產政策變化最為敏感,是觀察深圳樓市的窗口之一。今年前9個月,深圳已有642家中介門店關停。截至10月,深圳二手房成交量連續6個月下跌,9月份成交1635套,創近12年新低。
      相似的劇情在廣州、東莞、杭州、寧波、成都、廈門、濟南等城市上演。中國房地產市場正邁入存量時代,尤其是在一線城市,二手房已占市場交易量的70%以上。今年,圍繞二手房交易密集的調控釋放出新信號。有評論指出:房地產調控從過去重點關注新建商品住宅,正逐步發展到一二手房調控齊頭并進,“二手房市場正在成為房地產調控的主戰場”。

      2、關店潮只是剛開始

      王豐(化名)是深圳百花片區的一名資深房產經紀人,在他從業的15年中, 歷經數次深圳房地產的低谷期——2008年金融危機,2011年二手房按評估價過戶征稅新政,2016年“深八條”,2020年“7·15”新政。但在他看來,今年的調控是“史上對二手房和房產中介沖擊最大的一次,接近洗牌,洪水沖過來了”。
      2月之前,房產中介在百花片區促成一單生意不算艱難。百花片區位于深圳福田區,片區方方正正,約1平方公里,緊靠華強北商業街,大多小區都建于華強北最輝煌的千禧年前后。設施老舊,但周邊卻匯聚深圳考試成績最好的荔園小學、名校百花小學、實驗小學以及三所學校對口的深圳實驗中學,此外還有6所幼兒園,是深圳“最強學區”?!耙徽臼健钡膬炠|教育組合,吸引深圳家長斥資千萬擠進這15個花園小區。
      去年深圳樓市火熱,王豐記得,最多的一個月,片區成交過七八十套房子,那時網上幾乎沒有掛牌的房源,上一套搶一套,他只能翻找老客戶的聯系方式,挨個詢問有沒有要賣房子。
      但今年2月起,深圳房地產中介的好日子被叫停。2月8日,深圳住建局出臺“關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知”,公布3595個小區的參考價格。參考價格是根據近一年樓市網簽價格為基礎,通過調查市場實際成交以及綜合分析評估和測算形成。
      深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒介紹,62%的二手樓盤價格都和近一年的網簽價格一致,10%的樓盤過去一年都沒有成交價格,27%的市場價格嚴重偏離參考價格,這些偏離市場價格的小區,主要來自南山、福田、寶安等熱點區域,價格虛高,存在投機炒作的成分。隨后,深圳各房地產中介網站下架大部分房源信息,重新上架時,只能顯示政府參考價。有中介機構稱,高于參考價的房源可以過戶,但買家要簽一份風險告知書。
      百花片區的房子在價格嚴重偏離參考價格的27%當中。去年11月成交的國城花園44平方米的一房,帶實驗小學和實驗中學的學位,成交價為1218萬元,均價高達27.68萬元/平方米,目前政府給出的參考價是13.1萬元/平方米。南天二花園的房價次之,去年12月的均價是18萬~22萬元/平方米,政府參考價為12萬元/平方米。
      二手房指導價雖不具有強制性,但對價格虛高的二手房交易開始起到威懾力的,是銀行以該數據為參考數據放貸。中介王豐解釋,以南天二花園89平方米為例,假如業主堅持20萬元/平方米不講價,買家只能以參考價貸款,首付將增加712萬元。
      價格嚴重偏離參考價的二手房,交易門檻提高,成交量明顯下跌。樂有家統計,2021年2~7月,福田區香蜜湖片區、福田區百花片區、南山粵海片區、寶安新安片區、龍華民治深高北片區6大名校片區,房源成交量出現大幅下滑,1月份成交量同比上漲58%,3~7月,成交量同比跌幅均在50%以上。整個深圳的二手房成交量也在下跌,1月網簽量尚有8971套,3月跌破榮枯線,僅4869套,6月份的網簽量已降至3216套。
      這幾乎掐斷了房產中介的生計。王豐介紹,百花片區近期每月成交5~10套的房子,而這個片區有幾十家中介門店,超過600名中介。近4個月來,王豐只賣出了一套房子,靠的是多年積累的客戶介紹資源?!靶聛淼幕蛘呷胄腥哪甑闹薪?,沒有人脈資源,肯定活不下去,很多人辭職,去送快遞、跑滴滴,或者賣保險?!?/p>

      王豐發現,周圍最先關門的是貝殼等平臺的加盟店,比如德祐、糯家,加盟店不僅要自己擔負租金、水電費,還要給平臺交3萬~4萬元的加盟費。記者走訪深圳南山區、福田等多個片區,多家糯家、德祐門店都鎖門停業或是轉租。接下來倒閉最多的是一些小型個體中介,他們也需要自負盈虧,但規模小,方便轉型。
      張媛是深圳房地產中介協會(以下簡稱“深房中協”)秘書長,在她看來,今年深圳對二手房調控的深度和時間長度,有史以來從未有過。深房中協每隔一段時間便會對全市的中介摸底調查,截至9月30日,深圳關停門店642個,占問卷調查總量15.1%,有效實名登記中介人員約4.1萬人,較今年峰值減少6000余人,較去年同期減少14.2%。
      作為中國最大的房產交易服務平臺,貝殼找房也難以抵御市場下行的沖擊。10月11日,貝殼找房上海研發團隊全員被優化,其公開回應,“行業環境發生較大變化,公司據此對上海地區金融等部分業務進行調整”。
      老牌房產中介公司中原地產內部下發文件稱,“受市場持續低迷影響,為了保留核心資源度過寒冬,集團決定調整內地業務規模與架構,所有分公司都要應自身經營情況作出適度收縮,目標在第四季度達到收支平衡?!痹摲菸募€指出,合肥、鄭州、濟南、南昌、哈爾濱、南京、寧波七家分公司需要大幅削減經營規模。據報道,上海中原地產正通過降薪、勸退等形式要求員工拼業績并“自救”。
      張大偉指出,這些裁員只是冰山一角,真正的市場裁員,從7月份就開始,因二手房成交量“速凍”,第三季度最慘。“目前的二手房交易市場,都存在勞動力過剩的現象?!睆埓髠ジ嬖V記者,以深圳為例,其中介門店數量要對應的二手房成交量應該是每月6000套以上,最近一個月成交不足2000套。一兩個月門店還能堅持,持續三四個月便撐不下去,關店潮只是剛剛開始。

      3、二手房定價規則變了

      與新房限價不同,二手房是業主與買家的自由交易,監管部門在過去很少對其交易價格直接監管,為何在今年對其直接干預?
      事實上,深圳出臺二手房參考價,醞釀已久。證券時報報道,2020年1月,深圳市便已經開展建立二手房指導價格相關制度的研究工作,目的是為了穩定二手房價格、穩定深圳市商品房市場預期。
      在此之前,過于“友好”的二手房交易政策,吹起了泡沫。2019年11月,深圳調整豪宅稅政策,大量二手房交易稅費降低,刺激交易,二手房價格上漲,甚至出現業主集體串聯哄抬房價的現象。2019年12月,深圳寶安區中糧鳳凰里花苑小區的業主群管理組在微信群發布《告鳳凰里全體業主書》,以“要打響資產保衛第一槍”的名義,讓所有業主集體漲價,還要制造筍盤現象。截圖在網上瘋傳,隨后,寶安區住建局通報該事件,同時下架貝殼找房上該小區的所有二手房源。

      2020年,被疫情壓抑的購房需求開始釋放,深圳二手房市場迅速回暖。3月網簽量為6375套,4月該數字猛增至17388套,并在7月超過2萬套,創下月度網簽量的歷史高點。盡管受“7·15”政策影響,7、8月成交量短暫回落,但隨著市場對政策逐漸適應,12月的網簽量再次突破1萬套。
      隨之站上歷史高位的還有二手房房價。深圳南山區濱海之窗小區的一位中介向記者描述,去年下半年,該小區的房價持續上漲,每月上調一次價格。熱點樓盤業主的集體抬價行為再次出現。到年底,人們發現,過去一年深圳房價格外瘋狂,上漲幅度達到31%,個別地區漲幅甚至達到50% 。而此前,深圳市住建局曾表示,按照宏觀調控的長效機制要求,二手房價年增幅不超過5%。
      二手房價格猛漲,但另一方面新房遭遇政府限價,一二手房價格倒掛明顯。去年10月,深圳二手房均價比新房高1.6萬元/平方米。有媒體報道,華潤城潤璽一期項目均價約為每平米13.2萬元,而周邊二手房價格高出近5萬元,“若中簽一套100平米的新房,倒手后能賺500萬元”。
      不僅是深圳,在一線城市以及熱點二線城市,二手房市場逐漸成為交易的主體。新房和二手房的價格“剪刀差”之下,杭州、上海、南京、寧波、成都、西安等多城都出現“萬人搖”現象?!斑@種情況下,升級二手房調控成為了市場的必然?!睆埓髠フf。
      2月8日,深圳率先在國內推出二手房參考價,隨后寧波、三亞、西安、紹興、無錫、東莞、金華、紹興、廣州、合肥等十城效仿,多地銀行以參考價為參考放貸。
      二手房參考價是一劑猛藥。深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒介紹,此前市場的二手房價格,波動很大,有很多泡沫,誤導購房者預期。發布指導價,有利于解決一、二手價格倒掛的問題,同時引導商業銀行發放貸款,降低杠桿,防范金融風險。
      張媛注意到,二手房參考價出臺之前,深圳二手房市場呈現一個怪圈:一邊是二手房價格虛高,業主和一些網站、自媒體不停地調高價格,但另一邊,市場底部真正的需求方已經跟不上房價的漲勢。當時,深圳幾個頭部的中介企業也都意識到,“房價繼續上漲,自媒體繼續炒作,會持續透支未來交易量,中介行業會無法生存”。
      多地政府二手房參考價推出后,要求下架高價盤,上線參考價,一定程度上改善了買家的被動地位,為業主預期降溫?!坝辛藚⒖純r后,許多買家一定會看參考價。他們心里有了預期,賣家的定價太高,可以不買或者與賣家議價。這在過去無法做到,此前的價格由中介和業主掌握,一個片區房價容易被炒作起來?!崩钣罴胃嬖V記者,如果賣家堅持不降價,銀行依據參考價放貸,買家首付壓力增加,如果買不起,便會轉向跟參考價相近、甚至低于參考價的區域,高價房有價無市,未來也會考慮降價。
      9月中旬,中介王豐時隔近3個月終于“開張”,賣出了一套房子。這套房2020年上漲至1500萬元左右,9月成交價則降到了1180萬元,低于目前的二手房參考價1280萬元。但這種情況可遇不可求,指導價之下,賣家和買家的博弈變得更為漫長而隱秘。
      10月中旬,記者走訪深圳南山、福田等多個熱點小區發現,賣家愿意按指導價大幅降價的仍是少數?!澳壳敖祪r的房源,多是業主因生意受疫情影響、急需現金周轉才會降價,更多人還是以原來的價格掛著不著急賣。買的人一般是剛需,為了結婚或者孩子上學,其余的人仍在觀望?!蓖踟S說。
      不過,深圳乃至一線城市二手房降價趨勢已經開啟。國家統計局數據測算,一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%,其中深圳下降0.5%,降幅比上個月擴大擴大0.1%。
      “雖然大面積降價還沒有開始,賣家現在還不愿意降價,只要堅持下去就沒問題。大家對房價的預期并非短期內能達到目標,政府改革的目的是使房價慢慢向理性價格回歸?!?/strong>李宇嘉說。

      4、停貸會成常態嗎?

      今年以來,寧波、三亞、西安、紹興、無錫、東莞、金華、紹興、廣州、合肥等十多個相繼推出二手房指導價的城市,多數城市銀行房貸與指導價掛鉤。這意味著,二手房交易的信貸政策大幅度收緊了。
      7月,上海推出二手房“核定價”,沒有通過掛牌價格核驗的,中介平臺和機構不得對外發布該房源信息。8月初,上海對二手房調控加碼,各銀行審核二手房貸款金額,實行“三價就低”原則,即銀行將根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中,相對最低的價格審批二手房貸款額度。專家解釋,有些炒房客曾為了獲得更高杠桿,通過“陰陽合同”做高房價,拿到更多貸款。
      58安居客房產研究院分院院長張波曾分析,“三價就低”原則能有助于二手房價格過快增長,防止資金違規流向房地產,并提高稅賦公平性。
      購房者申請購房按揭貸款,需向銀行提出書面借款申請,銀行通過第三方評估機構評估,再依據評估結果審批放款比例,最后放款。一般而言,整個周期是1~2個月。今年6月下旬,上海、廣州、鄭州、西安、武漢、南京、寧波、重慶、合肥等城市的銀行反映,二手房貸款申請條件收緊,放款周期延長。6月,貝殼研究院監測的72城數據顯示,從放款周期看來,房貸平均放款周期為50天,較上月再延長2天,廣州較上月延長14天至98天,佛山、東莞、中山、惠州等粵港澳大灣區城市放款周期也基本延至百天以上。
      在張大偉看來,多地二手房信貸收緊,銀行停止接單、放款周期延長,直接影響一線城市和部分二線熱點城市二手房市場劇烈降溫。9月,上海二手房僅成交了9800套,創今年新低。廣州二手房網簽量為6921套,是近四年同期最低。上海易居房地產研究院監測的11個重點城市,9月份二手房成交量同比下降45.5%,幾乎腰斬。
      “從我這么多年的從業經驗來看,房地產貸款特別是二手房貸款周期,兩個月是一個界限,如果超過兩個月,房價肯定跌。今年主要原因是,上半年央行發布的居民戶中長期貸款同比增長驚人,三季度斷崖式下調,二手房市場才會出現斷崖式變化?!睆埓髠ジ嬖V記者。
      去年年底,“為防范金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險”,央行和銀保監會聯合發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,劃分不同的房地產貸款集中度,提出“兩條紅線”,即針對中資大型銀行,房地產貸款占比上限為40%,個人住房貸款占比上限為32.5%,中資中型銀行的上限則分別為27.5%和20%。4月,政府對房資金監管升級,聯合排查經營用途貸款違規流入房地產的問題。
      “現在部分炒房客的日子不好過了。過去他們炒房的錢,多是從銀行貸款,房價上漲后,他們再將房子抵押給銀行獲得更多資金購置下一套房子?!睆V州按揭貸款研究者鄭大源告訴記者,剛需買家肯定也會受到影響,但調控的真正目的,并不是要停止二手房交易,而是抑制房價過快增長,“從長遠來看,這是在保護剛需用戶”。
      10月15日,針對部分地區個人按揭貸款額度緊張的問題,央行金融市場司司長鄒瀾回應,今年前三季度,個人住房貸款發放金額保持平穩,與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中,少數城市房價上漲過快,個人住房貸款投放受到一些約束,但房價上漲速度得到抑制。少數城市的房價回穩以后,這些城市房貸供需關系也將回歸正常。10月21日,銀保監會稱,保障好剛需群體信貸需求,要在貸款首付比例和利率上對首套房購房者予以支持。
      鄭大源注意到,廣州一些銀行此前的放款周期一度超過半年,11月以來有所加快,原本停止接單的銀行也開始重新接單,但整體并不明顯?!盀楹巫罱杂蟹潘??其中一個主要原因是,是國內多個房地產知名企業紛紛爆雷。目前調控略有放松,是希望恢復房地產行業的信心,讓大家盤活一點交易量?!钡珡奈磥碲厔菘磥?,鄭大源認為,在比較長的時間里,“房住不炒” 仍是不可動搖的政策。

      5、“去中介化”來臨?

      房地產中介從業者是對市場最敏感的群體,他們不少人隱隱感到,存量房的諸多游戲規則在發生改變。
      6月底,深圳市住建局上線二手房交易平臺,但數小時后便迅速下架。8月,杭州市推出二手房交易監管服務平臺,上線“個人自主掛牌房源”的功能,為房主提供平臺自行掛牌房源,直接跟潛在買家進行溝通,打破了通過中介交易的模式,引發了輿論針對二手房交易“去中介化”的聲浪。隨后,貝殼股價連續兩個交易日跌去19.47%,市值蒸發46.09億美元,約合人民幣298億元。
      李宇嘉認為,國家對新房建立了一套全流程的監管體系,從土地出讓到規劃報建,再到開工、預售、竣工和交付,這一套監管體系基本上沒有漏洞。但在對二手房的管理上,過去卻長期任其野蠻生長,甚至不知道真實的掛牌價格。在他看來,“二手房交易的問題,主要是基礎秩序混亂,信息不對稱嚴重,交易成本居高不下,民生福利損失。整個行業仍然處在相對粗糙的階段,運行規則甚至在原地踏步,坑蒙拐騙仍然存在?!?/strong>

      在他看來,官方建立二手房交易平臺,并非為了消滅中介,而是為二手房交易治理提供抓手,從而監管價格體系,消除信息不對稱。這是第一步,需要先把真房源的信息公示,交易代理可以繼續通過中介完成。
      張媛告訴記者,深圳短暫上線的二手房交易平臺背后,其實早有打算。早在2017年,政府和行業就已經開始探討,需要這樣一個平臺,讓所有信息和流程公開透明。隨著技術和法律法規的成熟,如今具備了條件。
      “我們很多會員傳遞出一種悲觀的情緒,認為政府在打擊中介,去中介化?!?br/>張媛還注意到,在情緒傳遞下,今年的關店潮和以往有所不同:過去歷次中介關店潮,多數是企業因經營不善主動作出調整,等到市場復蘇,他們很快會卷土重來。但是這一次,至少在深圳的房地產企業中,很資深的從業人員主動離開了這個行業。
      “深圳并非用行政資源介入市場經濟,這樣成本和效果的性價比低,而是要形成一個導向,搭建一個盡可能開放的平臺?!睆堟抡J為,這個平臺未來上線后,也不可能一下子解決中介行業的所有問題,仍需要不斷地優化,“這是一個魔道相長的過程”。
      但當下的沖擊和洗牌是不可回避的。在張媛和多位行業資深人士看來,意味著“房地產中介行業賺容易錢的時代已經過去了”。1998年,中國第一家合法合規的房地產經紀公司成立。到2020年,中國房地產經紀業務交易額約為11.5萬億元,市場滲透率約為49.6%?!斑@個行業看起來發展很快,企業規模、服務模式都在快速變化,現在又搭上互聯網快車,但本質一直未發生變化,是躺在中國房地產市場的上行周期,從事了一個相對比較簡單的工作?!睆堟赂嬖V記者,但如今,房地產中介需要審視自己的服務價值到底是什么。
      原本這是一個緩慢轉型的過程,但今年針對二手房的密集調控,將洗牌加速了。深房中協指出,成交量斷崖式下跌,中介開單難度增加,越來越多人發現,過去行之有效的開單方式,比如隱瞞信息、抬高買房的心理預期等方式,過去在市場預期好的時候,這樣操作還有人買單,但現在市場預期不好,不管是規范還是不規范的方式,都不起作用了。
      中介們陷入了迷茫,看不到前景,便選擇離開。張媛估計,這次離職潮后,未來有人再回來,可能會發現這個行業已經發生了改革?!斑@不是洗白,也不是改良,而是要與過去徹底做切割”。

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