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      從中央經濟工作會議看明年房地產市場新動向

      來源:中國房地產業協會網站
      時間:2021-12-13 09:59:19

      12月8日至10日,中央經濟工作會議在北京舉行,會議總結2021年經濟工作,分析當前經濟形勢,部署2022年經濟工作。

      ??在房地產方面,會議提出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加強預期引導,探索新的發展模式,堅持租購并舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

      ??相較于以往,今年的中央經濟工作會議對于房地產的定調在嚴守“房住不炒”底線、發展長租房市場,推進保障性住房建設的同時,還首次提出了“探索新的發展模式”,“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。對于房地產行業來說,中央經濟工作會議釋放出的一些信號,對于理解2022年房地產市場政策等有重要的作用。

      ??連續五年定調“房住不炒”

      ??自2016年中央經濟工作會議提出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”以來,2018年、2019年及2020年舉行的中央經濟工作會議均提及了“房住不炒”,今年是中央經濟工作會議第5次明確提及“房住不炒”。

      ??“十四五”規劃綱要也強調了堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位??梢灶A見的是,“房住不炒”作為頂層設計, 將是指導房地產和住房工作的長期方針。

      ??值得注意的是,在12月11日召開的“2021-2022中國經濟年會”上,國家發改委副主任、國家統計局局長寧吉喆在解讀中央經濟工作會議時,除重申中央經濟工作會議對房地產內容的表述外,還強調了“房地產是支柱產業,住房更是居民的消費”。

      ??今年下半年以來,房地產市場經歷了深度調整,下行壓力較大,行業及相關產業鏈條均承受了不小的壓力。在“房住不炒”的總基調下,高層的表態和發言,無疑也肯定了房地產的重要地位。

      ??貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱,未來政策將側重引導市場預期平穩,既包括房地產市場不會持續下行,不會爆發系統風險的預期引導;也包括“房住不炒”長效機制不會改變,各方不能抱有“刺激房地產、炒作房地產“的心態。

      ??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,無論后續對于剛需和改善型購房需求如何支持,炒房和投資投機的購房需求已經沒有支持和市場。所以,各地在后續理解政策的時候,即便可以放松政策,也要嚴格守住這條紅線。

      ??首提“探索新的發展模式”

      ??值得注意的是,在中央經濟工作會議的涉房內容中,首次提到了“探索新的發展模式”。

      ??事實上,我國房地產行業經過二十多年的快速發展后,行業正從增量開發到存量運營時代轉變,過去企業通過高杠桿、高負債實現高速發展、快速擴張的模式弊端已逐漸顯現,企業應該順應時代發展,轉變原有經營觀念、模式,不斷拓展新的發展模式,實現高質量發展。同時,對于地方政府而言,過去依賴房價、地價上漲驅動的“土地財政”模式也急需轉變。

      ??許小樂認為,“探索新的發展模式”將推動房企開發模式轉型。當前我國房地產企業長期發展過程中形成的高周轉、高杠桿開發模式已經難以為繼,部分企業爆發債務危機,需要采取疏堵結合的方式,加快引導房企轉型升級,從發展模式上防范和化解房地產金融風險。房地產開發企業應探索新的發展模式,結合社會發展趨勢、住房需求演變規律和企業自身優勢,參與租賃業務、社區養老、老舊小區改造、物業管理服務等領域,實現多元化轉型。

      ??嚴躍進表示,未來房地產依賴房價和地價上漲以獲利的模式將不再可行,住房市場發展將從增量市場為主轉向增量、存量市場共同發展,保障性租賃住房、租購并舉模式等將得到進一步推進。此外,未來在存量房地產發展模式、房地產稅等方面的新政策或值得期待。

      ??合理住房需求受支持

      ??中央經濟工作會議明確,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

      ??相關研究機構指出,“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”與12月6日中央政治局會議的提法一致。合理的需求包括首次購房需求和改善性購房需求,也可以簡單理解為首套和二套購房需求,這都是政策支持的。預計信貸政策對首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大。

      ??嚴躍進亦認為,此次政策和中央政治局會議精神一致,將“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”寫進去,后續應該會有一些變化要注意:第一、合理住房需求包括剛需和改善型需求,后續土地、信貸、稅費方面會給予保障。第二、商品房市場的發展獲得支持,房企的市場地位有所上升。第三、合理住房需求包括租和購,這都將面臨鼓勵和支持。

      ??促進房地產業良性循環和健康發展

      ??今年以來,包括恒大在內的多家房企現金流出現問題,引發債務危機。12月3日,銀保監會和央行再次對恒大問題進行表態,重申恒大債務風險不會對我國銀行業保險業的正常運行造成任何負面影響。在12月6日召開的中共中央政治局會議中,就明確提出,促進房地產業健康發展和良性循環。

      ??而此次中央經濟工作會議也進一步明確了“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。

      ??不過,值得注意的是,相較此前中央政治局“促進房地產業健康發展和良性循環”的表述,中央經濟工作會議把“良性循環”的表述放在前面,而“健康發展”放在了后面。這樣的排序,嚴躍進認為,對于理解后續的政策目標有積極的作用。

      ??在嚴躍進看來,當前房地產市場確實陷入了難以良性循環的矛盾和尷尬,比如說銀行信貸方面的支持力度不大,導致市場迅速降溫,今年很多城市出現了新房交易連續下跌6個月的態勢,并衍生出了房企經營風險和債務風險,這本身就說明“市場-企業-居民家庭”之間的房地產要素流通不順暢,致使房地產運行效率不高、房地產風險明顯增大。所以從這個角度看,只有房地產市場的“市場-企業-居民家庭”之間實現了良性循環,房地產才能真正迎來健康發展的空間。

      ??中國城市經濟學會房地產專業委員會主任、中國社會科學院生態文明研究所理論研究室主任王業強表示,與過去限制房地產為主的政策相比,“良性循環”提法中蘊藏更積極的含義?!斑^去房地產投資炒作和金融化比較嚴重,是一個單向的循環,亦即資金單向流動,未與國民經濟和雙循環格局形成良性互動?!?/p>

      ??同時,中國人民大學國發院城市與房地產研究中心主任、中國人民大學商學院財務與金融系教授況偉大指出,房地產防風險是實現良性循環和健康發展的關鍵。而房地產債務風險是房地產風險的主體和防范重點,一旦房地產債務大規模違約,產生信用風險,會對整個經濟部門造成沖擊甚至危機。房企開發貸風險是今年房地產最主要的風險,也是明年防風險的重中之重。


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