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      北京房協副會長秘書長陳志:北京樓市平穩向上

      來源:北京房協
      時間:2022-05-23 12:56:34

      近兩個月,北京樓市期盼已久的“小陽春”并不如預期那么火熱,且近期疫情反復,市場形勢更嚴峻。

      但與此同時,全國政策利好頻出,包括下調按揭貸款利率、放松限售限價等,最大的消息莫過于首套房降息二十個基點。

      這些復雜的政策信號,究竟反映出什么趨勢?有全國樓市風向標之稱的北京,調控走向備受關注。

      對此,樂居財經攜手樂居新媒體共同發起《會長面對面》訪談欄目,本次訪談邀請到北京市房地產業協會副會長、秘書長陳志。

      一直以來,對宏觀政策,陳志的觀點見微知著;對行業發展,陳志的建議仗義執言;面對媒體提問,陳志的回答精準到位,無論是政策走向還是市場形勢,陳志始終了然于胸。

      陳志此次權威發聲,也是旨在讓行業更加積極地面對挑戰,讓市場信心滿滿、健康地走上下一個臺階。

      談“三穩”:完成了兩個,“穩預期”尚未完成

      2022年政府工作報告再次提出支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩地價、穩房價、穩預期的“三穩”目標。

      房地產行業在過去二三十年間已經與金融、制造、科技、服務等行業緊密融合在一起,牽一發而動全身。因此,房地產行業的改革也必然不是一個行業的事情,這一系統的復雜特性也要求整個行業的改革必須“穩”字當頭。在這個復雜系統里,核心要素是價格,包括地價、房價、心理價格(預期)。價格穩了,市場預期、金融風險就能穩定,對相關產業的波動就會比較小。因此,“三穩”是中國建立健康房地產市場的基礎。

      關于“三穩”這個宏觀目標北京的完成進度,陳志認為“至少完成了穩地價、穩房價兩個目標,地價雖然有漲,但是漲幅不大”,這是其從去年北京集中供地政策出臺后看到的情形。

      “從政府的口徑來看,北京的房價上漲幅度在5%之內,房價走勢并沒有出現大幅度的漲跌,目前看是平穩稍有向上的趨勢”陳志說。

      在他看來“穩預期”的目標尚未完全完成,預期并不清晰。從老百姓的角度看,不知道未來房地產市場到底會是怎樣的一種變化,是繼續從緊還是會放松。從企業角度看,能感受到宏觀環境在放松,但具體到北京市,房地產政策還需觀察,需要市場透露更多、更加明確的信息。

      談房企:產品差異化與現房銷售能力

      去年開始,大地產商紛紛爆雷,你方唱罷我登場,似乎讓人看不到盡頭。從2020年中,閩系房企泰禾拉開千億房企債務危機的序幕,到華夏幸福、協信、花樣年、新力、恒大、佳兆業等知名房企陸續陷入困境。越來越多的房企出現危機,讓整個樓市都充斥著一股看不見的戰火硝煙,人人自危。

      陳志表示,“對于企業這一塊的擔憂很大,企業是不是通過各種市場機制糾錯了?風險是不是已經都回避了?”

      陳志建議,房企一是要穩健,下力氣使用好自有資金,第二企業要放慢速度,應當審慎的科學的去布局和規劃。第三就是從產品差異化上下功夫,真正潛心研究消費心理和消費行為。第四是一定要有提供現房銷售的經營能力,現房銷售時代一定會到來。再一個陳志還提到,企業要通過精細化、數字化去提升市場應變能力。

      談買房:2022年是出手的好時機

      買房是人生大事,但是買房卻并非每一個人都能有能力承擔的,很多人買房更是掏光了兩代人,甚至三代人的錢包也勉強湊夠一個首付,也正是因為如此,買房之時,很多人都十分慎重。

      如今,在樓市前景還不明朗的情況下,2022年買房,究竟是不是一個正確的選擇呢?

      面對這個問題,陳志給出了肯定的回答。他認為,現在是可以出手的時期,因為在售的很多項目都是政府限價,一旦政策調整,房企擁有了自主定價權,客觀的說,企業要追求更高的品質來吸引購房者,那么價格肯定會適度上揚。第二是土地,土地不可再生,再拿出來的地要么成本很高,價格很高,要么區位很遠,周圍的配套還需要若干年的建設。

      最后,關于規避買到“爛尾房”的風險,陳志建議可以重點考慮國央企的房子,但是他同時提到,國央企的產品一般在平均水平之上一點,不會很高,相比而言,民企市場化程度更高,更追求消費者的滿意度、舒適度。

      樂居財經與陳志副會長的訪談問答精選:

      問:穩地價、穩房價、穩預期一直是近年來房地產市場的宏觀目標,您覺得今年截至目前北京市目標實現的如何?

      答:個人認為至少完成了兩個。地價的水平雖然有漲,但是也是在一定的幅度內漲幅并不大,甚至有些地塊的價格有所下降,溢價率也都有下降,像過去的高溢價率現在已經很難出現了,有些地塊都是底價成交。

      從房價走勢上看,并沒有出現大幅度的漲跌,是小幅度的平緩向上的趨勢。

      全國整體的房地產市場預期實際上并不清晰,從老百姓的角度看,不知道未來房地產市場到底會是怎樣的一種變化,是繼續從緊還是繼續放松,從企業角度看,具體的政策還需要觀察。從政策市場角度看,某一項針對房地產出臺的政策初衷都是對的,但是把諸多的政策疊加在一起,實際上背離了初衷。所以,去年,我們感受到的實際上的預期并不是很清晰,不過去年底到今年初,已經得到了糾正。

      制定房地產行業的發展政策要堅持四個目標原則,第一,要有利于宏觀經濟的發展;第二,要有利于地方的財政稅收增長;第三,要有利于民生;第四,有利于住房保障。四個方面要同時兼顧執行,才能使房地產行業良性健康發展。

      問:請您介紹下2022年至今北京房地產市場發展狀況。

      答:從市場表現來看,一季度二手房整體還可以,我們全年預計應該是向好的趨勢,對于二手房市場的發展狀況是謹慎的樂觀。

      而對于新房市場主要還是看區位和競品之間的競爭關系。如果競爭過于激烈,特別同一地區一下出五、六塊,甚至更多地塊又是同類型的,競爭壓力會很大。

      對于新房的發展趨勢,現在看不是很樂觀,主要是對房企的擔憂。企業是不是通過各種市場機制糾錯了?風險是不是已經都回避了?很難說。

      問:各地第一輪集中供地已基本完成,北京土地市場表現如何?

      答:應該只能說在政府的各種溝通交流下,北京第一輪土拍還算正常。我目前觀測到的市場現象是每一輪拍地都會對上一輪形成擠壓。

      如果不形成擠壓,這一輪地條件不比上一輪的土地更好、更質優,企業有可能響應度就不高。除個別地塊外,2022年的首次拍地比2021年土拍的地塊總的質量要高。

      問:當前國際形勢復雜,疫情反復侵擾,房地產市場面臨非常大的挑戰,表現到市場明顯看到信心不足,您對本地的房地產企業有哪些建議?

      答:第一個叫穩健,整體的市場趨于飽和或接近飽和的狀態下,新房供應量如果持續的過大的話,那么對企業占用資金會很多。第二是企業要放慢速度,房地產投資這個角度來說,其實還是應當審慎的科學的去布局和規劃。對于產品的角度來說,企業更加的應當看到今后的品質競爭,品質競爭不是說質量競爭,質量只是前提,品質競爭才能最終獲得市場的認可。

      第三個建議就是個性化,必須得有差異化、個性化的東西?,F在我們所有的立面長得都差不多,誰家出了一個產品市場叫好了,大家認可不錯,拿過來,美其名曰我用是同一個所設計公司。真正花了創新那份錢了嗎?真正坐下來潛心的研究了消費心理和消費行為了嗎?戶型能不能更加的精細一些,或者說針對某一類人群定制的,有沒有這種能力。

      第四就是要有現房銷售的經營能力?,F房銷售一定會到來,消費者以后沒有急迫性的需求時,需要改善的時候,所以現房銷售還是很重要的一個點。

      企業要通過精細化數字化去提升自己的市場應變能力。

      問:北京如何保障低收入群體和首次置業者購買保障性房產和租賃房?

      答:北京現在的發展趨勢是租賃型的保障,不建議買。企業手里可以用于租賃的,包括自持的產品,現在很多。政策短時間內即使調整也是就是說不再建這類產品了,但這類產品現在在市場上供給量還是不少的,完全可以去選。

      房價從某種邏輯上說會有緩慢的上漲,但是沒有能力的情況下,不建議拼命的去夠,因為房屋已經過了短缺的時候,房價也過了暴漲的階段。

      在這種情況下提高自身能力提升收入是第一位的,而不是選擇現在著急入市去買房,政府收儲的保障性住房足夠充裕。


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