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      “十四五”新型城鎮化路線圖明確,房地產如何發展?

      來源:中國房地產業協會
      時間:2022-07-15 09:57:02

      “十四五”新型城鎮化的路線圖明確了。

            7月12日,國家發改委正式公布《“十四五”新型城鎮化實施方案》(以下稱《方案》)。從“加快農業轉移人口市民化、優化城鎮化空間布局和形態、推進新型城市建設、提升城市治理水平, 以及推進城鄉融合發展”等方面,保障到2025年實現全國常住人口城鎮化率穩步提高,戶籍城鎮化率明顯提高,戶籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率差距明顯縮小等主要目標。

      ??實際上,自“十三五”以來,新型城鎮化取得重大進展,城鎮化水平和質量大幅提升。根據《方案》披露的數據,截至2020年末我國常住人口城鎮化率達到63.89%,戶籍人口城鎮化率提高到45.4%。1億農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶目標順利實現,城市數量增至685個,城鎮棚戶區住房改造開工超過2300萬套,城市軌道交通運營里程超過7000公里,新型城市建設步伐加快。

      ??《方案》指出,“十四五”時期,城鎮化質量有待進一步提升,戶籍制度改革及其配套政策尚未全面落實,城鎮基本公共服務尚未覆蓋全部常住人口,城市群一體化發展體制機制尚不健全,大中小城市發展協調性不足,超大城市規模擴張過快,部分中小城市及小城鎮面臨經濟和人口規模減少,城市發展韌性和抗風險能力不強,城市治理能力亟待增強,城鄉融合發展任重道遠。

      ??放開放寬除個別超大城市外的落戶限制

      ??在此背景下,“加快農業轉移人口市民化”被視為重點工作之一。

      ??《方案》提出,堅持把推進農業轉移人口市民化作為新型城鎮化的首要任務,存量優先、帶動增量,穩妥有序推進戶籍制度改革,推動城鎮基本公共服務均等化,健全配套政策體系,提高農業轉移人口市民化質量。

      ??其中,在深化戶籍制度改革方面,放開放寬除個別超大城市外的落戶限制,試行以經常居住地登記戶口制度。全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制,確保外地與本地農業轉移人口進城落戶標準一視同仁。全面放寬城區常住人口300萬至500萬的I型大城市落戶條件。完善城區常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策,精簡積分項目,確保社會保險繳納年限和居住年限分數占主要比例,鼓勵取消年度落戶名額限制。各城市因地制宜制定具體落戶辦法,促進在城鎮穩定就業和生活的農業轉移人口舉家進城落戶,并與城鎮居民享有同等權利、履行同等義務。

      ??要完善城鎮基本公共服務提供機制,建立基本公共服務同常住人口掛鉤、由常住地供給的機制。提高居住證持有人義務教育和住房保障等的實際享有水平,探索實施電子居住證改革。

      ??同時,在完善農業轉移人口市民化配套政策方面,推動中央預算內投資安排向吸納農業轉移人口落戶多的城市傾斜,中央財政在安排城市基礎設施建設、保障性住房等資金時,對吸納農業轉移人口多的地區給予適當支持。各級國土空間規劃編制修訂充分考慮人口規模因素特別是進城落戶人口數量,科學測算和合理安排城鎮新增建設用地規模,在人口集中流入地區優先保障義務教育校舍建設和保障性住房建設用地需求。

      ??支持合理自住需求,培育發展住房租賃市場

      ??值得注意的是,在推進新型城市建設方面,對房地產領域著墨頗多。

      ??《方案》明確,要完善城市住房體系。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,夯實城市政府主體責任,穩地價、穩房價、穩預期。

      ??建立住房和土地聯動機制,實施房地產金融審慎管理制度,支持合理自住需求,遏制投資投機性需求。

      ??培育發展住房租賃市場,盤活存量住房資源,擴大租賃住房供給,完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。加快住房租賃法規建設,加強租賃市場監管,保障承租人和出租人合法權益。

      ??完善住房保障基礎性制度和支持政策,有效增加保障性住房供給。以人口流入多的大城市為重點,擴大保障性租賃住房供給,著力解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問題。

      ??單列租賃住房用地供應計劃,主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設,適當利用新供應國有建設用地建設。改革完善住房公積金制度,健全繳存、使用、管理和運行機制。

      ??要有序推進城市更新改造,探索政府引導、市場運作、公眾參與模式。推進生產生活低碳化,推廣節能產品和新建住宅全裝修交付。

      ??不得新建500米以上建筑

      ??提升城市治理水平方面,要優化城市空間格局和建筑風貌。發揮發展規劃引領作用,全面完成城市國土空間規劃編制,劃定落實耕地和永久基本農田、生態保護紅線和城鎮開發邊界。

      ??優化居住、工業、商業、交通、生態等功能空間布局,適當提高居住用地比例。合理控制老城區開發強度,推動新城新區高質量高標準建設,統籌布局各類市政公用設施和公共服務設施,促進產城融合、職住平衡。嚴格限制新建超高層建筑,不得新建500米以上建筑,嚴格限制新建250米以上建筑。

      ??提高建設用地利用效率。促進城鎮建設用地集約高效利用,實行增量安排與消化存量掛鉤,嚴格控制新增建設用地規模,推動低效用地再開發。鼓勵地方結合實際劃設工業用地控制線,推進“標準地”出讓改革,健全長期租賃、先租后讓、彈性年期等市場供應體系。

      ??提高低效工業用地容積率和單位用地面積產出率,建設城鎮建設用地使用權二級市場。推動不同產業用地類型合理轉換,探索增加混合產業、復合功能用地供給。鼓勵地方完善老舊廠區和城中村存量建設用地用途轉變規則,探索建設用地地表、地下、地上分設使用權。推廣以公共交通為導向的開發(TOD)模式,打造站城融合綜合體,鼓勵軌道交通地上地下空間綜合開發利用。

      ??健全投融資機制。夯實企業投資主體地位,放寬放活社會投資。引導社會資金參與城市開發建設運營,規范推廣政府和社會資本合作(PPP)模式,穩妥推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點。持續深化投資審批制度改革,加強與用地、環評、報建等制度的協同銜接,全面改善投資環境。

      ??穩步推進農村土地制度改革

      ??推進城鄉融合發展方面,要穩步推進農村土地制度改革。落實第二輪土地承包到期后再延長30年政策,完善農村承包地所有權、承包權、經營權分置制度,進一步放活經營權,穩妥推進集體林權制度創新。

      ??穩慎推進農村宅基地制度改革,加快推進房地一體的宅基地使用權確權登記頒證,探索宅基地所有權、資格權、使用權分置有效實現形式。

      ??在充分保障農民宅基地合法權益的前提下,探索農村集體經濟組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等方式,依法依規盤活閑置宅基地和閑置住宅。

      ??建立土地征收公共利益認定機制,縮小土地征收范圍。堅決守住土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損三條底線,實現好、維護好、發展好農民權益。

      ??規范開展全域土地綜合整治,合理推進農用地和建設用地整理,堅決遏制耕地“非農化”、嚴格管控“非糧化”,嚴禁隨意撤并村莊搞大社區、違背農民意愿大拆大建。


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